mutuários fixos para obter um grande choque

Martin Place revelou ainda que se sua taxa de caixa aumentasse em 3,5 pontos percentuais no total, “quase 60% dos tomadores de empréstimos com empréstimos de taxa fixa enfrentariam um aumento em seus pagamentos mínimos de pelo menos 40% quando expirassem”. .

É um choque na taxa de juros isso nunca foi feito para acontecer. Antes de outubro de 2021, os bancos eram obrigados apenas pela Australian Prudential Regulation Authority a aplicar um teste de pagamento de hipoteca que envolvia o uso de uma taxa de juros que era apenas 2,5 pontos percentuais acima da taxa real do produto. O RBA já aumentou sua meta de taxa de caixa em mais do que isso (ou seja, 2,85 pontos percentuais). Os preços de mercado preveem que os aumentos totais da taxa de juros do RBA atingirão 3,75 pontos percentuais.

Em outubro de 2021, a APRA liderou cautelosamente o RBA e elevou o buffer mínimo de teste de reembolso para os bancos para 3 pontos percentuais. (A maioria dos credores não bancários ainda usa um mesquinho buffer de 2,5 pontos percentuais.) Isso, no entanto, se mostrará insuficiente para lidar com o choque da taxa de juros de cerca de 350 a 400 pontos básicos que o RBA infligirá aos mutuários.

Empréstimos baratos

Em outras palavras, muitos mutuários terão contraído empréstimos imobiliários ultrabaratos em 2020 e 2021, presumindo que o RBA não aumentaria as taxas até 2024 e agora enfrentará taxas de hipoteca 40% mais altas do que seu credor de pico. pensaram que teriam que manter durante a vida (ou seja, por meio do teste de estresse APRA).

A maioria dos empréstimos de taxa fixa contraídos em 2020 e 2021 foram contraídos a taxas de hipoteca entre 1,75 e 2,25%. Como mais de uma em cada cinco hipotecas australianas verá sua taxa fixa mudar para uma taxa variável até o final de 2023, as taxas de juros pagas por esses mutuários mais do que dobrarão para 5-6%.

Ao contrário da maioria dos outros países onde a maioria dos empréstimos são produtos de taxa fixa de longo prazo, a transmissão da política monetária na Austrália afeta diretamente quase todos os tomadores de empréstimos de curto prazo. É também por isso que as mudanças nas taxas do RBA têm um impacto muito maior e mais imediato em nosso mercado imobiliário em comparação com seus pares no exterior.

Uma questão-chave que pesou no RBA é a importância desse custo recorde de capital para o fluxo de caixa livre (ou renda disponível) dos consumidores. Isso é crucial para as perspectivas, uma vez que os gastos do consumidor representam cerca de 50% do crescimento econômico total.

Usando dados do RBA sobre títulos lastreados em hipotecas residenciais, ela descobriu que mais de 52% de todos os tomadores de empréstimos verão sua “liquidez de reserva” cair de 20% para mais de 100%, assumindo que sua taxa de caixa alvo salta para 3,6. por cento.

O dinheiro livre é definido pelo RBA como a renda que o mutuário deixou depois de cumprir os pagamentos da hipoteca e “despesas essenciais de vida”.

No caso base do RBA, 15% de todos os mutuários verão sua liquidez disponível ficar negativa. Isso significa que eles correm um risco muito sério de não pagar seus empréstimos.

No total, 23% de todos os mutuários – ou mais de um em cada cinco – verão seu dinheiro disponível reduzido em 60% para mais de 100%.

Quase um terço dos mutuários verá seu dinheiro disponível reduzido em 40% para mais de 100%.

Isso pressagia uma enorme redução nos gastos das famílias se o RBA atingir uma taxa de caixa de 3,6% no próximo ano. Observe que, na verdade, isso é ligeiramente inferior aos preços atuais de mercado, que prevêem uma taxa de caixa terminal mais alta de 3,85% até meados de 2023.

Aumentos de taxa mais lentos

A enorme redução no excesso de caixa mantido pelas famílias australianas é quase certamente uma das razões pelas quais o RBA não tem hesitado em diminuir o ritmo de suas altas nas taxas de juros e sinalizar que irá parar em breve para fazer um balanço do efeito cumulativo dessas mudanças. .

Dados os atrasos de meses entre o RBA aumentar sua taxa de caixa alvo e os credores realmente repassar esses aumentos aos tomadores de empréstimos, o repasse para os gastos reais do consumidor, demanda e pressões de preços leva tempo. E ainda levará muitos meses para que essas mudanças no comportamento das famílias sejam evidentes nos dados econômicos oficiais, que são apresentados mensalmente ou trimestralmente defasados.

As famílias sentem claramente que seu fluxo de caixa está prestes a ser destruído. Isso é confirmado pelos dados de confiança do consumidor, que são piores do que os níveis registrados durante a GFC. E isso também se reflete nos índices diários de preços de casas em tempo real relatados pela CoreLogic.

Os preços das casas nacionais estão caindo a uma taxa anual recorde de 14% com base nos últimos três meses de dados da CoreLogic, com uma queda total de 7,4% desde o ponto alto do índice das cinco capitais em maio de 2022.

O epicentro do que se tornará o maior colapso imobiliário da história moderna da Austrália mudou de Sydney para Brisbane, onde os preços estão caindo a uma taxa anual incrível de 20,3% (os valores de Brisbane já caíram 7,7% do pico ao mínimo até agora ).

Os valores das casas em Sydney foram os que mais caíram, caindo 11,1% em relação ao pico em termos absolutos. Infelizmente para os proprietários, os valores das casas em Sydney continuam caindo a uma taxa anual de 17% com base nos movimentos de preços nos últimos três meses.

Este é um canal secundário através do qual a política monetária afeta o comportamento – através de um enorme efeito riqueza negativo.